Chirie vs. cumpărare
O comparație pe termen lung între cumpărarea unei locuințe prin credit și închirierea unei locuințe cu investirea diferenței de bani.
Cum funcționează comparația
Ideea potrivit căreia plata chiriei nu produce valoare ignoră costurile nerecuperabile asociate proprietății. Acestea includ dobânda plătită băncii, întreținerea, taxele notariale și impozitele.
Ca să fie corectă, comparația pune două persoane cu exact același capital de start și aceeași disponibilitate lunară:
- Cumpărătorul dă avansul pe casă și plătește rata plus întreținerea.
- Chiriașul investește avansul la bursă și plătește chiria.
Toate sumele sunt în euro, ca în modulul de credite: în euro se negociază prețurile locuințelor și chiriile comparabile în România. Rata se plătește în lei, dar comparația pe douăzeci și ceva de ani are sens doar într-o singură monedă.
În fiecare lună, cel care plătește mai puțin investește diferența. Fără această regulă, comparația ar arăta doar cine are cheltuiala lunară mai mică, nu ce se întâmplă cu banii economisiți, care este chiar întrebarea importantă.
Cumpărare
Băncile cer de obicei minimum 15%.
Pe termen lung, prețurile cresc aproximativ cu inflația.
Reparații, impozit, asigurare. Uzual 1%/an.
Notar, intabulare, comision agenție, toate plătite o singură dată.
Chirie și investiții
Pentru o locuință comparabilă cu cea cumpărată.
Media istorică a piețelor dezvoltate a fost ~7%/an peste inflație, dar cu ani puternic negativi pe parcurs.
Rezultat
| An | Valoare imobil (€) | Sold credit (€) | Investiții cumpărător (€) | Avere netă cumpărare (€) | Avere netă chirie+bursă (€) |
|---|
Ce nu spune calculul
- Randamentele nu sunt garantate. Simularea folosește un randament constant. În realitate, bursa poate avea scăderi importante în anii de criză, chiar când ai putea avea nevoie de bani.
- Disciplina contează. Varianta cu chirie funcționează doar dacă diferența chiar este investită lună de lună. Rata la bancă este o economisire forțată; contul de investiții nu este.
- Impozitele nu sunt incluse: nici pe câștigul de capital la bursă, nici cele pe tranzacția imobiliară la revânzare.
- Flexibilitate vs. stabilitate. Chiria îți permite să te muți repede pentru un job mai bun; proprietatea îți dă siguranța că nu ești dat afară și că rata nu crește (la dobândă fixă).
- Costul emoțional nu apare în niciun tabel, dar este real pentru majoritatea oamenilor.